O que é o INCC e como ele deve ser calculado em 2024?

Durante a compra de um imóvel, sendo ele uma casa ou apartamento, é muito comum realizarmos uma pesquisa para saber mais sobre o assunto, principalmente como serão as formas e as possibilidades de pagamentos e quais serão os índices de reajustes contratuais que poderão influenciar no valor do imóvel, não é mesmo?! Há diversos índices financeiros utilizados para garantir o equilíbrio financeiro contratual e um desses índices é o INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, principalmente em imóveis que serão adquiridos na planta. Mas afinal, o que é o INCC e como ele é calculado? 

A compra de um apartamento na planta traz muitos benefícios, como: garantias estendidas, facilidades nas negociações e não vamos nem falar na sensação maravilhosa que é ser o primeiro morador. Uma das facilidades de pagamento é o parcelamento até a entrega das chaves. Muitas construtoras e incorporadoras desenham o fluxo de pagamento de acordo com as necessidades do cliente, mas é importante que você entenda sobre o INCC, pois ele influencia diretamente nesse parcelamento e no valor das parcelas. 

Por isso, preparamos um conteúdo especial para que você entenda o que é o INCC e como ele é calculado. Confira! 

Conhecendo o índice INCC 

Antes de tudo, é importante você saber um pouco sobre o conceito. Então vamos lá! O INCC é o Índice de Nacional de Custo da Construção, desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas, para monitorar a evolução dos preços de matérias como tijolos, concreto, serviços, mão de obra, entre outros insumos destinados à construção. Todos esses custos são, mensalmente, corrigidos e ficam consideravelmente mais caros que o previsto para as construtoras e para que haja equilíbrio financeiro contratual, sem gerar grandes despesas a nenhuma das partes, é aplicado os reajustes incididos nos custos para a construção sobre o fluxo de pagamento de aquisições durante a construção da obra.

A economia entende a importância deste índice, pois é a partir dele que são feitas as considerações e análises sobre como tem sido desenvolvido o mercado da construção civil no país, além disso, garante a sustentabilidade no desenvolvimento dos projetos construtivos. 

Como é calculado o valor do INCC? 

Agora que você já tem uma noção sobre o INCC, é importante saber que ele é pago sobre todas as parcelas durante o período construtivo da obra, que fazem parte do fluxo de pagamento do imóvel desenhado no ato da compra, até a conclusão da conclusão da construção do empreendimento.

Caso não haja financiamento oferecido pelo banco financiador da obra para o imóvel em construção, somente após a liberação e averbação do Habite-se que o imóvel poderá ter seu saldo devedor financiado por uma instituição bancária. 

Anota aí essa dica importante: quando você adquire um apartamento na planta, é feito o pagamento da entrada, que normalmente atinge até 30% do valor total do imóvel. Após a entrada, você terá um fluxo de pagamentos, que deve ser cumprido até o momento da entrega, no qual realizará o pagamento das parcelas (mensais, semestrais e/ou anuais),  onde aí sim incide, mensalmente, o percentual da taxa do INCC sobre as parcelas. 

É importante lembrar que parcelas destinadas a pagamento através de   financiamento bancário terão o seu saldo reajustado pelo INCC, mensalmente, até a conclusão do empreendimento e, após a contratação do financiamento, sofrerão alteração vindas dos juros contratuais advindos da linha de credito contratada junto a instituição financeira escolhida.  

Algumas pessoas, quando descobrem o valor inserido em suas mensalidades, não conseguem, de forma mais clara, calcular de onde surgiu o acréscimo na parcela e, por isso, se confundem no momento do pagamento. O INCC é um porcentual que é aplicado mensalmente e acumuladamente para a correção sobre todas as parcelas do saldo devedor, ou seja, sobre o valor que falta a ser quitado pelo comprador.

Vamos considerar um imóvel no valor de R$900.000,00, onde o comprador deu uma entrada de R$100.000,00, dividindo então o valor de R$800.000,00 em 100 parcelas de R$8.000,00 + INCC. Se considerarmos que a taxa do INCC no primeiro mês ficou calculada em 0,25%, então ficaria da seguinte forma: 

Saldo devedor no 1° mês – R$800.000,00 

Reajuste do saldo devedor + INCC: R$800.000,00 + 0,25% = R$802.000,00 

Valor da primeira parcela – R$ 802.000,00 : 100 = R$ 8.020,00 

Agora, considerando que no segundo mês, a taxa INCC ficou estabilizada em 0,30%, então o cálculo deve ser feito validando o valor atualizado do saldo devedor, amortizado o valor da parcela paga no mês anterior. Por exemplo, seguindo o nosso caso, o saldo devedor ficou em R$802.000,00 – R$ 8.020,00 = 793.980,00

Para o novo cálculo, considere então esse valor. Sendo assim: 

Saldo devedor no 2° mês – R$793.980,00 

Reajuste do saldo devedor + INCC: R$793.980,00 + 0,30% = R$ 796.361,94  

Valor da segunda parcela – R$ 796.361,94: 99 = R$ 8.044,06 

Quando entende-se a necessidade desses cálculos, podemos então confirmar que o fechamento do contrato deve ser feita de forma mais calma, repensando o seu orçamento mensal para que não haja percalços durante o caminho. Assim, é possível manter a cabeça fria com as atualizações das parcelas, além, é claro, de ter uma previsibilidade do valor que será cobrado no mês seguinte. 

Quando devo parar de pagar a taxa INCC? 

A taxa INCC inclui os custos de produção e desenvolvimento do empreendimento onde você comprou o seu imóvel. Uma das dúvidas que surgem é quando finaliza a cobrança dessa taxa nas parcelas. 

Em geral, a cobrança da taxa INCC é finalizada, na maioria dos casos, quando a prefeitura emite o Habite-se que é Certificado de conclusão de Obras para entregar o empreendimento.

De qualquer forma, é importante questionar ao negociador quando o contrato prevê a paralisação do pagamento dessa taxa, afinal, o contrato é quem determina pontualmente o que deverá ou não ser pago.  

Em todos os cenários, quando o desejo de comprar um imóvel surge, as taxas e a necessidade de uma boa negociação, que seja consciente de todas as partes e que seja boa para ambas é importante. E a chave para se chegar neste ponto é a boa e tradicional conversa;

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