O que é o INCC e como é realizado o cálculo dele?

Quando vamos comprar um imóvel, pesquisamos diversas coisas, principalmente, como vamos pagar e quais são os impostos e taxas que estão envolvidos e influenciam o valor do imóvel, não é mesmo?! Juros para financiar, taxa Selic, IPCA, ITBI e muitos outros. E um desses impostos é o INCC, principalmente em imóveis que serão adquiridos na planta. Mas afinal, o que é o INCC e como ele é calculado?

A compra de um apartamento na planta traz muitos benefícios: apartamento novo e sem moradores anteriores, garantias estendidas e facilidades nas negociações. Uma dessas facilidades de pagamento, é o parcelamento até a entrega das chaves. Muitas construtoras e incorporadoras desenham o fluxo de pagamento de acordo com as necessidades do cliente, mas é importante que você entenda sobre o INCC, pois ele influencia diretamente nesse parcelamento e no valor das parcelas.

Por isso, preparamos um conteúdo especial para que você entenda o que é o INCC e como ele é calculado. Confira!

Conhecendo a taxa INCC

Antes de mais nada, o INCC é o Índice de Nacional do Custo de Construção, correção feita anualmente pela Fundação Getúlio Vargas que compila os valores pagos pelas construtoras em materiais para construção como tijolos, concreto, serviços de mão de obra e equipamentos. Todos esses custos são, mensalmente, corrigidos e ficam consideravelmente mais caros que o previsto para as construtoras, e para que seja melhor distribuído sem gerar grandes despesas a nenhuma das partes, é feito a divisão calculada desses valores para que os futuros moradores ajudem na finalização deste custo.

A economia entende a importância desta taxa pois, é a partir dela, que são feitas as considerações e análises sobre como tem sido desenvolvido o mercado da construção civil no país, além disso, garante a sustentabilidade no desenvolvimento dos projetos construtivos.

Como é calculado o valor do INCC?

O INCC é pago somente durante as parcelas intermediárias, que fazem parte do fluxo de pagamento do imóvel desenhado no ato da compra, até a entrega das chaves. Somente após a liberação e averbação do Habite-se que o imóvel poderá ter seu saldo devedor financiado por uma instituição bancária.

Dica importante: quando você adquire um apartamento na planta, é feito o pagamento da entrada, que normalmente gira em torno de 30% do valor total do imóvel. Após a entrada, você terá um fluxo de pagamento, que deve ser cumprido até o momento da entrega, no qual realiza o pagamento das parcelas intermediárias (mensais, semestrais e/ou anuais), onde ai sim incide o percentual do INCC sob as parcelas.

Importante lembrar que parcelas do financiamento bancário não sofrem alterações vindas do INCC. Ai já serão os juros do financiamento escolhido por você, após a emissão e averbação do Habite-se.

Algumas pessoas, quando descobrem o valor inserido em suas mensalidades, não conseguem, de forma mais clara, calcular de onde surgiu o acréscimo na parcela e, por isso, se confunde no momento do pagamento. O principal erro é que muita gente acha que o INCC é um percentual que é cobrado sobre a mensalidade quando, na verdade, o INCC incide sobre o saldo devedor, ou seja, sobre o valor que falta a ser quitado pelo comprador.

Para exemplificar, acompanhe abaixo:

Vamos considerar um imóvel no valor de R$900.000,00 onde o comprador deu uma entrada de R$100.000,00, dividindo então o valor de R$800.000,00 em 100 parcelas de R$8.000,00 + INCC. Se considerarmos que a INCC no primeiro mês ficou calculada em 0,25%, então ficaria da seguinte forma:

Saldo devedor no 1° mês – R$800.000,00

Reajuste do saldo devedor + INCC: R$800.000,00 + 0,25% = R$802.000,00

Valor da primeira parcela – R$ 802.000,00 : 100 = R$8.200,00

Agora, considerando que no segundo mês, a taxa INCC ficou estabilizada em 0,30%, então o cálculo deve ser feito validando o valor atualizado do saldo devedor, desconsiderando o valor da parcela paga no mês anterior. Por exemplo, seguindo o nosso caso, o saldo devedor ficou em R$802.000,00 – R$8.200,00 = 793.800,00.

Para o novo cálculo, considere então esse valor. Sendo assim:

Saldo devedor no 2° mês – R$793.800,00

Reajuste do saldo devedor + INCC: R$793.800,00 + 0,30% = R$796.181,4

Valor da segunda parcela - R$796.181,4 : 99 = R$8.042,23

Quando entende-se a necessidade desses cálculos, podemos então confirmar que o fechamento do contrato deve ser feita de forma mais calma, repensando o seu orçamento mensal para que não haja percalços durante o caminho. Assim, é possível manter a cabeça fria com as atualizações das parcelas, além é claro, de ter uma previsibilidade do valor que será cobrado no mês seguinte.

Quando devo parar de pagar a taxa INCC?

A taxa INCC inclui os custos de produção e desenvolvimento do empreendimento onde você comprou o seu imóvel. Uma das dúvidas que surgem é quando finaliza a cobrança dessa taxa nas parcelas.

Em geral, a cobrança da taxa INCC é finalizada em duas ocasiões que, na maioria dos casos, acontecem momentaneamente: quando o empreendimento emite o Habite-se ou quando o chega o mês previsto para a entrega do empreendimento.

Quando acontece algum desses dois “eventos” entende-se que deverá ser finalizado o pagamento desse valor, e é neste momento, onde o comprador poderá fazer um financiamento em uma instituição financeira onde será cobrado apenas o saldo devedor, sem acréscimo da INCC. De qualquer forma, é importante questionar ao negociador quando o contrato prevê a paralisação do pagamento dessa taxa, afinal, o contrato é quem determina pontualmente o que deverá ou não ser pago. 

Em todos os cenários, quando o desejo de comprar um imóvel surge, as taxas e a necessidade de uma boa negociação, que seja consciente de todas as variantes e que seja boa para ambas as partes é importante. E a chave para se chegar neste ponto é a boa e tradicional conversa.

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